悲剧了！涨不起，卖不动！苏州这些小区千万不要碰！

亏大了！房价一分没涨，还亏了20万！

近期，我在微博上看到一则真实买房故事：2017年，有人买南京的房子，75㎡房源，总价250万；如今3年过去，房价一分没涨。

有人分析，如果按照首付150万，100万商业贷款，3年的资金成本就要33万，即便加上租金收入约11万，还亏了20万！

事实上，不仅是南京一批小区二手房价，多年未涨！苏州也有！

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曝光！涨不起、卖不动！苏州这些小区千万别碰！

不仅仅是南京的左邻右里，我发现，苏州也有一些不具备上涨动能的二手房，正深陷“涨不起、卖不动”的死局。

富元家园：相城挺惨的一地铁房

据链家显示，目前富元家园的挂牌均价为17482元/㎡。

该小区是位于相城元和的一个老牌小区，不仅是距2号线富元路站仅约400米的正地铁房，还是蠡口实验小学学区房，但挂牌价却是周边最低！

该小区近1年的成交价略有波动，但基本都保持在17000元/㎡左右。有时候，价格时不时还要往下走走。

我在链家上看到该小区最早的一套成交记录，在2019年5月，一套82㎡住宅以16464元/㎡的单价成交。但到了今年8月，一样差不多面积段的85㎡房源，成交均价仅15530元/㎡！一年过去了，成交价不升反降！

在我了解过后得知，这个小区是个拆迁安置小区，再加上之前业主在寒山闻钟上维权闹得挺厉害的，一搜一堆黑历史，价格自然上不去。

我在寒山闻钟上查到，小区内业主投诉最多的是小区的外立面存在严重质量问题，时不时就有外墙脱落、墙体爬满了裂缝，令人心惊！

这还只是影响小区房价的一部分，另外还有网友爆料，因为富元家园是拆迁房，有些房源的房产证一直办不下来，因此房价也只能被一压再压。

南山维拉：千人抢房的倒挂神盘也神不起来了

去年8月，甪直的倒挂老盘南山维拉最后一批房源开盘，均价不到1.6万/㎡。共吸引上千组客户认筹，最终开盘2小时全部卖完！

现在，该小区在链家上的挂牌均价为2.2万/㎡。但关于这个楼盘，我们还需要再看几组数据：

194套房源在售

2020年8月，一套99.98㎡的三室两厅的房源成交价18804元/㎡
2019年4月成交的两套同样三室两厅的房源成交价均上了1.9万/㎡

首先，194套挂牌房源，在苏州的二手房小区内很少有这么大的挂牌量。众所周知，当初的南山维拉因为倒挂的原因，引得苏州大批投资客疯狂抢房。但现在，大批投资客开始撤场，但接盘侠却不好找了。

再看价格，一年时间，成交价上下波动不止，有些房源不涨反跌！也能看出现在的小区部分业主卖房心切，且小区内卖方之间竞争太大，想尽快脱手只能降价卖房。

另一方面，该小区还是在网上多次被业主维权的项目！从欺诈销售到后期入住后的投诉物业和质量问题的多发，可谓是槽点多多！

种种迹象显示，现在的买房人早已告别了“无脑买房，买到就赚”的买房逻辑，就算是价格优势明显的热门小区，品质不好一样没人买。

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最新二手房数据曝光！70个大中城市中，接近3成在下跌！

9月14日，国家统计局发布了8月全国70个大中城市的房价数据。

数据显示，二手房有近20个城市下跌，包括热点城市天津、石家庄、济南、郑州等等。

虽然这些城市的降幅都不算太大，但这70个大中城市中，依然有接近3成在下跌！

那么目前苏州二手房市场最新情况如何呢？我们一起来看一下！

1、苏州二手房市场均价环比下跌！

据诸葛找房苏州站数据分析统计，截至2020年9月13日，苏州市二手房市场均价29734元/㎡，环比跌幅0.45%！

在2020年第37周苏州各城区二手房挂牌价涨跌变化中，苏州所有城区均呈下降趋势。园区跌幅0.03%，下降幅度最小；姑苏区跌幅0.03%，下降幅度次之；排在第三位的是高新区，挂牌趋势下跌0.12%。

2、苏州挂牌销售的二手房已经超过16万套！

然而，比起房价，目前苏州二手房市场更值得关注的，是持续走高的库存。

据诸葛找房苏州站数据分析统计，截止2020年9月13日，苏州二手房总挂牌为165864套，环比前周苏州上涨8.70%！

考虑到当下仍处在严格调控之下，二手房库存仍在持续走高，后续必将面临高库存风险。苏州接下来的二手房市场压力只增不减！

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苏州二手房捡漏最佳时机来临！以下这种二手房千万不要买！

在这样一个二手房卖方市场格外艰难的时刻，对于想要买房的我们来说，却正是好时机。

个别二手房的大幅降价，一定会给其他二手房带来无形的压力。虽然不可能出现大面积的断崖式下跌，但捡漏几率会大大增加。

这时候，再结合前面提到的那些涨不起卖不动的二手房小区，我为大家总结了几点避坑指南！有这些特征的二手房，记得千万不要买！

1、操盘能力较弱的小开发商开发的楼盘

操盘能力弱主要体现在开发商经验不足、市场研判能力差和资金渠道匮乏等等。小开发商的房子不是绝对不能卖，而是要更加谨慎。这类开发商的经济实力较弱，无法保证资金链的持续供应，很容易出现烂尾、延期交付等情况。

2、屡屡维权、臭名昭著的开发商

在苏州，有过黑历史的开发商并不少见。即使是一些大开发商也难逃维权的命运，不管你买哪个楼盘，建议提前百度搜索”开发商+维权“，如果维权已成常态，建议谨慎决策。

3、周边存在无法变更的不利因素的楼盘

比如买房人比较介意的垃圾场、墓地、高架、变电站、工厂等等。这些令人避而远之的”配套“，会严重影响到后期的居住品质。买房之前多查查周边规划，谨防落入深坑。

最后提醒大家，楼市进入平稳期，买房还需擦亮眼。

特别是买二手房的时候，还是要结合地段、小区品质、物业等方面因素综合决策！还是那句话：少逛淘宝，多踩盘！

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